Consiglio Notarile di Venezia
  • COME DIVENTARE NOTAI
    E' obbligatorio un praticantato di 18 mesi.

    L'esame di Stato si articola su tre prove scritte e una orale. Superarlo non è semplice.

    Diventare notaio non è facile.
    Il primo passo è la laurea in Giurisprudenza.
    Quindi bisogna svolgere un periodo di pratica obbligatoria di 18 mesi presso uno studio notarile, che può essere intrapreso già durante l'ultimo anno di università.

    Qui l'aspirante notaio comincia a "lavorare sul campo".
    In contemporanea si prepara al concorso di Stato, frequentando una scuola di specializzazione universitaria. Numerosi atenei "esternalizzano" i corsi alle scuole del notariato. In Italia ce ne sono sedici.

    "Il percorso" spiega il coordinatore didattico e scientifico della Scuola di notariato della Lombardia, massimo Caspani "dura due anni, durante i quali si affrontano tutti gli ambiti di competenza della professione. i docenti sono notai e professori universitari. Qui insegnano anche un metodo di studio". Finita la scuola, per accedere al concorso bisogna superare una preselezione a test. Il concorso si tiene a Roma. Il numero dei posti viene stabilito dal ministero della Giustizia sulla base di alcuni parametri. In genere sono tra 100 e 250 all'anno.

    Attualmente è in corso una revisione ministeriale più ampia che dovrebbe rendere disponibili circa mille nuove sedi per i prossimi anni, Al concorso partecipano tra le 2 e le 3 mila persone, ma è così selettivo che spesso non ci sono abbastanza promossi per coprire tutti i posti. L'esame si articola su tre prove scritte: per superarlo bisogna avere la media del 7. Chi è promosso (in media un iscritto su venti) va all'orale.

    Tra lo scritto e l'orale passa circa un anno. Sulla base del voto finale viene stilata una graduatoria nazionale, che stabilisce anche il diritto di scelta delle sedi notarili da occupare.

    Il primo classificato sceglierà per primo, il secondo per secondo e via dicendo fino all'esaurimento dei posti.
  • perchè rivolgersi al notariato
    IL NOTAIO DA SEMPRE ESERCITA GIURISDIZIONE PREVENTIVA E CONTROLLO DI LEGALITÀ SULLE TRANSAZIONI DEI CITTADINI E DELLE IMPRESE, GARANTENDO ANCHE L'AFFIDABILITÀ DEI SISTEMI DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE E SOCIETARIA.
  • quale attività svolgiamo
    Il notaio presta la propria attività quale professionista esperto in determinati settori, in particolare trasferimenti immobiliari, successioni a causa di morte, atti societari, e quale soggetto investito dallo Stato di particolari attività obbligatorie nell'interesse della collettività (riscossione di tributi conseguenti agli atti che riceve, depositi e comunicazioni ai Pubblici Registri), una volta individuate le esigenze pratiche, consiglia agli interessati la soluzione migliore per realizzarle.
    Quando, come spesso accade, lo scopo può essere raggiunto in più modi, il notaio, nel prospettare le diverse opportunità, assicura trasparenza e conoscibilità dei contenuti ed effetti dell'atto, nonchè la piena informazione al cliente dei prevedibili costi, sia tributari che professionali.

    Il notaio avverte le parti:
    - della inutilità economica di stipulare determinati atti,
    - dei pericoli e delle conseguenze che possono derivare da scale condizionate dalla volontà di risparmio fiscale,
    - della possibilità di rivolgersi ad altri uffici per il compimento di semplici formalità per le quali il notaio non è indispensabile.
  • le nostre regole di comportamento
    Il rapporto con il notaio inizia prima del momento della stipulazione dell'atto, affinchè il cliente possa esporre compiutamente la propria volontà e avere i chiarimenti necessari. Quando il notaio si avvale di collaboratori, ciò avviene sempre sotto la direzione e la responsabilità del notaio al quale personalmente le parti possono in ogni caso rivolgere le proprie richieste.

    Anche nel contratto più semplice e ricorrente il notaio non si limita ad autenticare le firme, ma controlla che il contenuto del contratto sia adatto alla situazione giuridica e alla volontà di chi lo sottoscrive. In particolare, quando il documento è predisposto da una delle parti (per esempio il mutuo da stipularsi con una Banca) o da terzi (per esempio la procura preparata da una agenzia di pratiche automobilistiche) il notaio deve richiamare l'attenzione delle parti sulle clausole che possano risultare particolarmente onerose.

    Il notaio, per legge, non può fare l'interesse di una delle parti contraenti a danno di altre; perciò non può, ad esempio, tacere l'esistenza di una ipoteca o di un privilegio sul bene che si compra, oppure inserire nei patti di una società una clausola gravosa per uno dei soci senza illustrarne gli effetti. Tale dovere di imparzialità esiste anche quando il notaio è scelto da una delle parti (tale scelta spetta, di regola, a chi si fa carico di pagarne il costo).

    Il notaio ha il compito di informare, con semplicità e compiutezza, le persone che si rivolgono a lui di tutti i loro diritti, affinchè possano esigerne il puntuale rispetto senza soggezioni nè timori.

    Il cliente ha diritto di scegliere liberamente il notaio. L'intervento nell'operazione di altri professionisti, mediatori e agenti, non deve influenzare la libera scelta del notaio da parte del cliente.

    Il notaio garantisce la validità e l'efficacia dell'atto: non può garantire la convenienza economica dell'affare. Con l'ausilio del notaio possono essere stabilite più appropriate garanzie a tutela degli interessi dei clienti.

    Il notaio assume il rischio naturalmente insito in qualsiasi attività professionale che copre con adeguata assicurazione per la responsabilità civile. Qualora si verifichi un danno e sia accertato che esso dipende da colpa del notaio, esiste un organo di controllo presieduto da un magistrato (Presidente di Corte di Appello) a livello Regionale, che sorveglia che egli non si sottragga ai propri obblighi, anche di risarcimento. Il Notaio inoltre è sottoposto periodicamente a controlli anche per effetto dell'aspetto pubblicistico della funzione notarile. Per effetto di tale funzione si concreta una vera e propria vigilanza sull'operato del notaio, da parte di organi diversi:
    a) Ministro di grazia e giustizia: esercita la vigilanza su tutti i notai, sui consigli e gli archivi notarili;
    b) Procuratori Generali della Repubblica presso le corti di appello e procuratori della Repubblica: esercitano la vigilanza nei limiti delle rispettive giurisdizioni;
    c) Consiglio Notarile: vigila sulla conservazione del decoro nell'esercizio della professione, sulla condotta dei notai iscritti, sulla esatta osservanza dei loro doveri, sulla condotta dei praticanti e sul modo come i medesimi adempiono ai propri doveri.

    Un caratteristico mezzo per l'esercizio della vigilanza è costituito dalle ispezioni periodiche.
    Sono biennali ed in particolare vengono eseguite nel primo semestre successivo ad ogni biennio.
    Le ispezioni hanno per oggetto l'accertamento, in particolare, che nella redazione e conservazione degli atti, dei registri e dei repertori, e nella riscossione e nel versamento delle tasse, siano state osservate le disposizioni di legge.
    La natura pubblica della funzione si riflette in una serie di norme che a tutela della medesima concretano una particolare tutela di carattere penale.
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News > ABROGAZIONE DELL'OBBLIGO DI ALLEGAZIONE AL ROGITO DEL CERTIFICATO DI CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI

SICUREZZA DEGLI IMPIANTI

- FONTI NORMATIVE.

Con D.M. 22 gennaio 2008, n. 37 (in G.U. n. 61 del 12.3.2008), in vigore dal 27 marzo 2008, è stato approvato il Regolamento recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici.

L’art. 13 di detto regolamento – che disciplinava le garanzie contrattuali, gli obblighi di consegna e di allegazione delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza – è stato abrogato, con decorrenza dal 25 giugno 2008, dall’art. 35, comma 2, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (in Suppl. ord. n. 152 alla G.U. n. 147 del 25.6.2008).

Rimane in vigore, invece, la restante parte del regolamento.

Il decreto in esame è stato emanato in attuazione della delega prevista dall'art. 11-quaterdecies, comma 13, lett. a), del D.L. 30 settembre 2005, n. 203, convertito in legge 2 dicembre 2005, n. 248: delega con cui si disponeva "il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici". Oggetto della delega non era quindi l'emanazione di disposizioni innovative, ma un semplice "riordino" della disciplina esistente. Il regolamento avrebbe dovuto essere emanato entro ventiquattro mesi dalla data di entrata in vigore della legge n. 248/2005: essendo stato emanato fuori termine, esso è da ritenersi illegittimo (ma deve essere applicato, fin quando tale illegittimità non sarà stata dichiarata giudizialmente).

Ai sensi dell'art. 3, comma 1, del D.L. 28 dicembre 2006, n. 300, convertito in legge 26 febbraio 2007, n. 17, come modificato dall'art. 29-bis del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248, aggiunto dalla relativa legge di conversione, a decorrere dalla data di entrata in vigore del regolamento in oggetto, quindi dal 27 marzo 2008, "sono abrogati il regolamento di cui al D.P.R. 6 dicembre 1991, n. 447, gli articoli da 107 a 121 del testo unico di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e la legge 5 marzo 1990, n. 46, ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16, le cui sanzioni trovano applicazione in misura raddoppiata per le violazioni degli obblighi previsti dallo stesso regolamento di cui al primo periodo del presente comma". Delle suddette fonti abrogate occorre peraltro tener conto ai fini dell'individuazione dei requisiti di sicurezza vigenti al momento dell'installazione dei singoli impianti.

Per completezza, occorre ricordare che rimangono, invece, in vigore:

- il D.P.R. 18 aprile 1994, n. 392 (Regolamento recante disciplina del procedimento di riconoscimento delle imprese ai fini della installazione, ampliamento e trasformazione degli impianti nel rispetto delle norme di sicurezza);

- il D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162 (Regolamento recante norme per l'attuazione della direttiva 95/16/CE sugli ascensori e di semplificazione dei procedimenti per la concessione del nulla osta per ascensori e montacarichi, nonché della relativa licenza di esercizio).

L’art. 35, comma 1, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, ha delegato il Governo ad emanare, entro il 31 marzo 2009, uno o più decreti volti a disciplinare l’attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici (prevedendo semplificazioni di adempimenti per i proprietari di abitazioni ad uso privato e per le imprese), nonché le relative verifiche e la revisione della disciplina sanzionatoria. Fino a tale emanazione rimane in vigore il D.M. n. 37/2008 (salva l’abrogazione dell’art. 13 dello stesso).

- AMBITO DI APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA.

La disciplina portata dal D.M. n. 37/2008 si applica a tutti gli edifici, qualunque ne sia la destinazione d'uso. Sotto questo aspetto, si ha un ampliamento dell'ambito di applicazione della preesistente disciplina. Infatti, come risulta dall'art. 1, commi 1 e 2, del D.P.R. 6 dicembre 1991, n. 447, fino al 26 marzo 2008 la disciplina sulla sicurezza degli impianti trovava applicazione:

a) - a tutti gli impianti (come infra elencati), per gli edifici ad uso civile. Per edifici adibiti ad uso civile si intendono le unità immobiliari o la parte di esse destinate ad uso abitativo, a studio professionale o a sede di persone giuridiche private, associazioni, circoli o conventi e simili;

b) - ai soli impianti elettrici (come infra descritti), per gli edifici adibiti a sede di società, ad attività industriale, commerciale o agricola o comunque di produzione o di intermediazione di beni o servizi, gli edifici di culto, nonché gli immobili destinati ad uffici, scuole, luoghi di cura, magazzini o depositi o in genere a pubbliche finalità, dello Stato o di enti pubblici territoriali, istituzionali o economici.

La suddetta disciplina trova applicazione riguardo agli edifici ultimati; viceversa, trattandosi di edificio privo di impianti, le disposizioni sopra descritte non si applicano.

Gli impianti interessati sono, ai sensi dell'art. 1 del decreto, i seguenti:

a) impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;

b) impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;

c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;

d) impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;

e) impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;

f) impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;

g) impianti di protezione antincendio.

Alcuni dei suddetti impianti (ad esempio, impianti antincendio, ascensori, impianti di riscaldamento centralizzati) possono essere condominiali: la disciplina del decreto si estende, in tal caso, anche ad essi.

- CARATTERISTICHE DEGLI IMPIANTI.

Secondo la Circolare del Min. Sviluppo Economico del 26 marzo 2008, non è previsto un generalizzato obbligo di adeguamento ai requisiti di sicurezza oggi vigenti (requisiti che sarebbero, quindi, quelli vigenti al momento della realizzazione degli impianti). Peraltro, ai sensi dell'art. 8, comma 2, del D.M. n. 37/2008, "Il proprietario dell'impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia".

Ai sensi dell'art. 6, comma 3, del D.M. n. 37/2008, "Gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA". Analoga disposizione era contenuta nell'art. 5, comma 8, del d.p.r. n. 447/1991 (ma quest'ultima disposizione, a differenza di quella oggi vigente, non era espressamente limitata alle sole unità immobiliari ad uso abitativo).

Occorre, inoltre, considerare che l'art. 7, comma 3, della legge n. 46/1990 prevedeva l'obbligo di adeguamento (entro un termine, poi prorogato al 31 dicembre 1998 dall'art. 31 della legge 7 agosto 1997, n. 266) di tutti gli impianti realizzati alla data del 13 marzo 1990, data di entrata in vigore della medesima legge.

Il D.M. n. 37/2008 non contiene altre prescrizioni riguardo agli impianti realizzati in data anteriore al 27 marzo 2007, in ordine alle relative caratteristiche di sicurezza.

- LE DICHIARAZIONI DI CONFORMITÀ E DI RISPONDENZA.

Ai sensi dell'art. 7, comma 1, del D.M. n. 37/2008, al termine dei lavori l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti. Di tale dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all'allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all'articolo 5 (in tal senso disponeva già l'art. 9 della legge n. 46/1990).

I casi in cui la redazione del progetto è obbligatoria sono individuati dagli artt. 5 e 7, comma 2, del D.M. n. 37/2008; per la disciplina previgente, cfr. l'art. 4 del d.p.r. n. 447/1991.

Ai sensi dell'art. 7, comma 4, del D.M. n. 37/2008, la dichiarazione di conformità è redatta sulla base dei modelli allegati al medesimo decreto. Anteriormente, l'art. 7, comma 1, del d.p.r. n. 447/1991 disponeva che la dichiarazione di conformità doveva essere "resa sulla base di modelli predisposti con decreto del Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato, sentiti l'UNI e il CEI".

Ai sensi dell'art. 7, comma 6, "Nel caso in cui la dichiarazione di conformità prevista dal presente articolo, salvo quanto previsto all'articolo 15, non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità, in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione".

Il certificato di agibilità è rilasciato dalle autorità competenti previa acquisizione della dichiarazione di conformità di cui all'articolo 7, nonché del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto dalle norme vigenti (art. 9 del D.M. n. 37/2008). In tal senso disponeva già l'art. 11 della legge n. 46/1990.

- OBBLIGO DI CONSEGNA DELLA DOCUMENTAZIONE.

Un obbligo di consegna della documentazione all’acquirente a qualsiasi titolo ed al conduttore era previsto dall’art. 13 del D.M. n. 37/2008, e dall’art. 9, comma 3, del D.P.R. 6 dicembre 1991, n. 447. Entrambe queste disposizioni sono state abrogate, e quindi non esiste ad oggi una disposizione espressa che disponga, specificamente, la consegna delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza all’acquirente.

Esiste, soltanto, la disposizione generale contenuta nell’art. 1477, comma 3, c.c., a norma del quale il venditore deve consegnare al compratore “i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”. Tra tali documenti la giurisprudenza annovera pacificamente il certificato di agibilità (Cass. 16 giugno 2006, n. 13969; Cass. 28 marzo 2001, n. 4513; Cass. 15 gennaio 1995, n. 953; Cass. 5 novembre 1992, n. 11980); poiché pure le certificazioni di conformità riguardano “l’uso della cosa venduta”, deve ritenersi che l’obbligo di consegna si estenda anche ad esse.

Detto obbligo riguarda:

a) - la documentazione amministrativa e tecnica (in particolare, le certificazioni di conformità degli impianti, comprensive del progetto e della relazione tecnica) in originale;

b) - il libretto di uso e manutenzione, laddove sia obbligatorio (obbligatorietà che, per gli edifici ad uso civile, sussiste solo per l'impianto di riscaldamento: cfr. l'art. 11, comma 9, del D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, nonché l'allegato "L" al D. Lgs. 19 agosto 2005, n. 192).

La parte acquirente può rinunziare ad ottenere la consegna della suddetta documentazione, nel caso di impianti "non a norma", allorché tra le parti si sia pattuito che la regolarizzazione degli impianti sarà effettuata dall'acquirente a sue spese.

- REGOLAMENTAZIONE CONTRATTUALE DELLA GARANZIA DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI.

A seguito dell’abrogazione dell’art. 13 del D.M. n. 37/2008, non esiste più un obbligo di regolamentazione contrattuale della garanzia dell’alienante riguardo alla conformità degli impianti; regolamentazione che è tuttavia opportuna, anche in conseguenza dell’incerto inquadramento della garanzia in esame nell’ambito della garanzia per vizi (artt. 1490 ss. c.c.), o della garanzia per mancanza delle qualità essenziali (art. 1497 c.c.).

Le parti potranno, quindi, sancire contrattualmente la garanzia dell’alienante, ovvero escluderla, salvo che nelle ipotesi di dolo o colpa grave (artt. 1490, comma 2, e 1229 c.c.): nell'ipotesi, cioé, in cui l'alienante conosca i vizi dell'impianto (quindi la non conformità alle norme in tema di sicurezza), ma taccia dolosamente, ovvero con colpa grave, tale circostanza.

- ALLEGAZIONE DELLA DOCUMENTAZIONE.

Dopo l’abrogazione dell’art. 13 del D.M. n. 37/2008, non sussiste più obbligo legale di allegazione della documentazione (dichiarazioni di conformità o rispondenza), e non è quindi necessaria una rinunzia contrattuale a detta allegazione.

- OBBLIGHI DEL NOTAIO.

Nessun obbligo specifico incombe al notaio, salvo il generale dovere di chiarimento e informazione in ordine agli obblighi di consegna ed alla disciplina legale della garanzia dell’alienante, ed all’opportunità della relativa regolamentazione convenzionale.

www.notaioricciardi.it 25 giugno 2008

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